Estoński CIT a nieruchomości mieszkalne
2024-09-18 16:36

Ryczałt od dochodów spółek, czyli estoński CIT staje się coraz bardziej popularny. Wynika to po części z korzystnych stawek podatkowych, ale też z kilku udogodnień, które mogą stosować tylko spółki opodatkowane ryczałtem. Dotyczy to również nieruchomości, czym zajmę się dzisiaj.

Co to jest estoński CIT?

Ryczałt od dochodów spółek to specjalny model opodatkowania dla osób prawnych, który polega na tym, że spółka płaci podatek dopiero w momencie dysponowania swoimi zyskami, a nie cyklicznie jak w tradycyjnym CIT. Krótko mówiąc, podatek występuje w momencie gdy zysk wypracowany przez spółkę trafia do wspólnika. Ustawa o CIT przewiduje wiele sytuacji, które uznaje za dystrybucję zysku, a szczególnie interesujące są ukryte zyski, które warto rozpisać w odrębnym artykule.

Ponadto spółki objęte reżimem estońskim prowadzą jedynie rachunkowość finansową, bez podatkowej. Wszelkie zdarzenia na gruncie CIT ustala się na podstawie przepisów o rachunkowości. I właśnie ten aspekt ryczałtu od dochodów spółek wpływa na korzystne rezultaty podatkowe w zakresie nieruchomości. Chodzi o możliwość amortyzacji lokali mieszkalnych.

Amortyzacja lokali mieszkalnych

Amortyzacja to rozłożona w czasie utrata wartości przez środki trwałe, która znajduje wyraz w comiesięcznych odpisach amortyzacyjnych, będących kosztami działalności.

Nowelizacja przepisów ustaw o podatkach dochodowych z 2021 r. (tzw. Polski Ład) zamknął możliwość amortyzacji lokali mieszkalnych. Na podstawie art. 16c pkt 2a ustawy o CIT od 1 stycznia 2023 r. podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych nie mogą zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od zużycia:

• budynków mieszkalnych,
• lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość,
• spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz
• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Zatem podatnicy CIT (ale też PIT) nie mogą już pomniejszać swoich przychodów o comiesięczną amortyzację mieszkań. Nieruchomości o charakterze mieszkalnych w dalszym ciągu stanowią środki trwałe, niemniej jednak odpisy amortyzacyjne nie są brane pod uwagę przy kalkulacji dochodu jako koszty.

Estoński CIT jako remedium

Jednakże na gruncie rachunkowym odpisy amortyzacyjne od nieruchomości mieszkalnych w dalszym ciągu pomniejszają wynik finansowy. W ustawie o rachunkowości nie wprowadzono analogicznych zamian w zakresie amortyzacji środków trwałych, jak w ustawie o CIT. A spółki opodatkowane estońskim CIT ustalają podstawę opodatkowania zgodnie z przepisami o rachunkowości, a nie przepisami podatkowymi, nie są zatem adresatami nowo dodanego artykułu 16c pkt 2 ustawy o CIT.

Powyższe rozumowanie potwierdza interpretacja DKIS z dnia 12 kwietnia 2023 r.  0111-KDIB1-3.4010.123.2023.1.ZK.

Podsumowanie

Podsumowując, estoński CIT to znakomity instrument do wykorzystania przy działalności związanej z rynkiem nieruchomości mieszkaniowych. Z takiej możliwości skorzystać mogą na przykład spółki deweloperskie w fazie zakończenia swoich inwestycji.

Jeżeli jesteś zainteresowany wdrożeniem estońskiego CIT w swojej firmie lub już rozliczasz się w modelu ryczałtu od dochodu spółek i masz pytania, zapraszamy do kontaktu. Nasz doradca podatkowy, Rafał Pazdyk chętnie odpowie na Wasze pytania.