Zwrot opłaty partycypacyjnej czy nowa umowa? Co sprawdzić przed podpisaniem

W inwestycjach realizowanych w modelu najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zdarza się, że inwestor odchodzi od dotychczasowego modelu jeszcze przed zawarciem umowy najmu. Uczestnicy, którzy wpłacili opłatę partycypacyjną, mogą wtedy otrzymać propozycję porozumienia rozwiązującego umowę przedwstępną ze zwrotem wpłaty albo nowej umowy na innych zasadach. Oba dokumenty sporządza się w formie aktu notarialnego, a ich treść przesądza o tym, jakie roszczenia uczestnik zachowa. O prawach uczestnika w razie zmiany zasad przez inwestora pisaliśmy w artykule opublikowanym w portalu wSzczecinie.pl.

Porozumienie o zwrot opłaty partycypacyjnej – termin i zabezpieczenie zapłaty

Porozumienie może przewidywać zwrot wpłaty, a także jej waloryzację i zwrot poniesionych kosztów. Istotne jest jednak nie tylko to, jaka kwota zostanie zwrócona, ale także kiedy i na jakich warunkach. Znaczenie ma moment, w którym umowa przedwstępna przestaje wiązać, termin zapłaty oraz chwila, od której staje się skuteczne zrzeczenie się roszczeń, jeżeli porozumienie je przewiduje.

Jeżeli umowa rozwiązuje się przed zapłatą, do czasu zwrotu uczestnikowi przysługuje jedynie roszczenie pieniężne. Przepisy przewidują instrumenty pozwalające zabezpieczyć ten okres, jednak ich zastosowanie wymaga uzgodnienia z inwestorem przed podpisaniem aktu.

Nowa umowa zamiast najmu instytucjonalnego – co się zmienia

Nowa umowa może, podobnie jak dotychczasowy model, przewidywać korzystanie z lokalu i spłatę ceny w ratach, ale ma inny charakter prawny. Przed jej podpisaniem warto ustalić, czy rozwiązuje ona dotychczasową umowę przedwstępną i czy zawiera oświadczenie o braku wzajemnych roszczeń, na czyją rzecz zostanie ustanowiona hipoteka na lokalu, w jaki sposób będzie się zmieniać wysokość rat oraz kto i na jakiej podstawie może zmieniać wysokość czynszu.

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności musi zawierać oświadczenie o ustanowieniu na rzecz najemcy hipoteki na pozycji pierwszej, zabezpieczającej zwrot zapłaconej ceny (art. 19m pkt 9 ustawy o ochronie praw lokatorów). Porównując obie umowy, należy więc sprawdzić, jakie zabezpieczenie przewiduje nowa umowa.

Odstąpienie od umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna wiąże obie strony i inwestor nie może jednostronnie zastąpić jej inną umową, a uczestnik nie ma obowiązku przyjęcia nowej propozycji. Jeżeli inwestor odmawia zawarcia umowy w uzgodnionym kształcie, uczestnikowi przysługują środki prawne przewidziane w Kodeksie cywilnym, a roszczenie pieniężne może w określonych przypadkach zostać zabezpieczone przez sąd jeszcze przed wniesieniem pozwu. Wybór właściwej podstawy zależy od treści umowy i od stanowiska inwestora wyrażonego na piśmie.

Przed podjęciem decyzji nie należy podpisywać dokumentów przedstawionych w trakcie spotkania ani składać oświadczeń o „rezygnacji”. Takie oświadczenie może zostać potraktowane jako przyczyna rozwiązania umowy leżąca po stronie uczestnika.

Zwrot opłaty partycypacyjnej – najczęstsze pytania

Czy inwestor musi zwrócić opłatę partycypacyjną?

Jeżeli umowa najmu nie zostanie zawarta, wpłata co do zasady podlega zwrotowi. Termin, wysokość i ewentualne dodatkowe należności zależą jednak od treści umowy i od tego, na jakiej podstawie umowa przestaje wiązać.

Czy odstąpienie od umowy przedwstępnej wymaga notariusza?

Odstąpienie od umowy zawartej w formie aktu notarialnego powinno być stwierdzone pismem. Ważniejsze od formy jest to, czy uczestnik ma podstawę do odstąpienia.

Czy nazwa inwestora kojarząca się z programem publicznym oznacza gwarancję państwa?

Nie. Nazwa, logo czy obecność znanych osób w organach spółki nie przesądzają, kto jest jej wspólnikiem ani czy inwestycja korzysta z publicznego finansowania. Wspólników i skład organów spółki można sprawdzić w Krajowym Rejestrze Sądowym.

Czy warto podpisać nową umowę zaproponowaną przez inwestora?

To zależy od jej treści, w szczególności od tego, jak zabezpieczone będą wpłaty i co stanie się z dotychczasową umową. Decyzję warto poprzedzić analizą projektu.

Analiza umowy przed wizytą u notariusza

Projekt porozumienia lub nowej umowy warto przeanalizować przed terminem wizyty u notariusza, gdy jego treść może jeszcze podlegać negocjacjom.

Kancelaria Radcy Prawnego WALAWSKI udziela pomocy prawnej w zakresie analizy takich dokumentów.

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.

Kontakt

Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej, skontaktuj się z naszą kancelarią pod numerem telefonu:
+48 690 009 732

napisz do nas e-mail:
info@walawski.com

Możesz również napisać do nas na Facebooku:
Nasz profil na Facebooku