Aktualności

Estoński CIT a nieruchomości mieszkalne
2024-09-18 16:36

Estoński CIT a amortyzacja nieruchomości mieszkalnych

Ryczałt od dochodów spółek, czyli estoński CIT staje się coraz bardziej popularny. Wynika to po części z korzystnych stawek podatkowych, ale też z kilku udogodnień, które mogą stosować tylko spółki opodatkowane ryczałtem. Dotyczy to również nieruchomości, czym zajmę się dzisiaj.

Co to jest estoński CIT?

Ryczałt od dochodów spółek to specjalny model opodatkowania dla osób prawnych, który polega na tym, że spółka płaci podatek dopiero w momencie dysponowania swoimi zyskami, a nie cyklicznie jak w tradycyjnym CIT. Krótko mówiąc, podatek występuje w momencie gdy zysk wypracowany przez spółkę trafia do wspólnika. Ustawa o CIT przewiduje wiele sytuacji, które uznaje za dystrybucję zysku, a szczególnie interesujące są ukryte zyski, które warto rozpisać w odrębnym artykule.

Ponadto spółki objęte reżimem estońskim prowadzą jedynie rachunkowość finansową, bez podatkowej. Wszelkie zdarzenia na gruncie CIT ustala się na podstawie przepisów o rachunkowości. I właśnie ten aspekt ryczałtu od dochodów spółek wpływa na korzystne rezultaty podatkowe w zakresie nieruchomości. Chodzi o możliwość amortyzacji lokali mieszkalnych.

Amortyzacja lokali mieszkalnych

Amortyzacja to rozłożona w czasie utrata wartości przez środki trwałe, która znajduje wyraz w comiesięcznych odpisach amortyzacyjnych, będących kosztami działalności.

Nowelizacja przepisów ustaw o podatkach dochodowych z 2021 r. (tzw. Polski Ład) zamknął możliwość amortyzacji lokali mieszkalnych. Na podstawie art. 16c pkt 2a ustawy o CIT od 1 stycznia 2023 r. podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych nie mogą zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od zużycia:

  • budynków mieszkalnych,
  • lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość,
  • spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz
  • prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Zatem podatnicy CIT (ale też PIT) nie mogą już pomniejszać swoich przychodów o comiesięczną amortyzację mieszkań. Nieruchomości o charakterze mieszkalnych w dalszym ciągu stanowią środki trwałe, niemniej jednak odpisy amortyzacyjne nie są brane pod uwagę przy kalkulacji dochodu jako koszty.

Estoński CIT jako remedium

Jednakże na gruncie rachunkowym odpisy amortyzacyjne od nieruchomości mieszkalnych w dalszym ciągu pomniejszają wynik finansowy. W ustawie o rachunkowości nie wprowadzono analogicznych zamian w zakresie amortyzacji środków trwałych, jak w ustawie o CIT. A spółki opodatkowane estońskim CIT ustalają podstawę opodatkowania zgodnie z przepisami o rachunkowości, a nie przepisami podatkowymi, nie są zatem adresatami nowo dodanego artykułu 16c pkt 2 ustawy o CIT.

Powyższe rozumowanie potwierdza interpretacja DKIS z dnia 12 kwietnia 2023 r.  0111-KDIB1-3.4010.123.2023.1.ZK.

Podsumowanie

Podsumowując, estoński CIT to znakomity instrument do wykorzystania przy działalności związanej z rynkiem nieruchomości mieszkaniowych. Z takiej możliwości skorzystać mogą na przykład spółki deweloperskie w fazie zakończenia swoich inwestycji.

Jeżeli jesteś zainteresowany wdrożeniem estońskiego CIT w swojej firmie lub już rozliczasz się w modelu ryczałtu od dochodu spółek i masz pytania, zapraszamy do kontaktu. Nasz doradca podatkowy, Rafał Pazdyk chętnie odpowie na Wasze pytania.

Stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej
2024-09-18 14:02

stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej - kiedy rozliczasz VAT za granicą?

Kiedy zapłacisz VAT za granicą?

Stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej (ang: fixed establishment, FE) to mechanizm VAT, który powoduje obowiązek rozliczania VAT, w kraju w którym działa przedsiębiorca, innym niż kraj jego siedziby. Innymi słowy, posiadanie FE za granicą nakłada obowiązek rozliczania się zgodnie z regulacjami VAT tego kraju.

Co to jest FE?

Definicja stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej jest zawarta w art. 11 rozporządzenia Rady UE nr 282/2011 z dnia 15 marca 2011 r. ustanawiającym środki wykonawcze do dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej. Przepis ten stanowi, że FE oznacza dowolne miejsce – inne niż miejsce siedziby działalności gospodarczej podatnika, o którym mowa w art. 10 niniejszego rozporządzenia (czyli miejsca, w którym wykonywane są funkcje naczelnego zarządu przedsiębiorstwa), które charakteryzuje się wystarczającą stałością oraz odpowiednią strukturą w zakresie zaplecza personalnego i technicznego, by umożliwić mu odbiór i wykorzystywanie usług świadczonych do własnych potrzeb tego stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej.

Konsekwencją posiadania FE w innym kraju jest rozliczanie się jak tamtejszy podatnik. W takiej sytuacji usługi nabywane przez FE od lokalnych dostawców nie będą traktowane jako eksport usług, lecz świadczenie krajowe i opodatkowane na miejscu. Podobnie sprzedaż na krajowym rynku będzie wiązała się z koniecznością rozliczania VATu jak podatnik z siedzibą w tym kraju.

Na podstawie powyższej definicji można wyróżnić następujące cechy FE, które muszą wystąpić wspólnie:

  1. Odpowiednie zaplecze personalne,
  2. Odpowiednie zaplecze techniczne,
  3. Stałość zaplecza personalnego i technicznego,
  4. Zdolność do odbioru i skonsumowania usługi lub wyświadczenia usługi.

FE a PE

Charakterystyka stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej jest trochę podobna do zakładu podatkowego (PE) na gruncie podatków dochodowych (o którym pisaliśmy tutaj). Niemniej jednak są to dwie odrębne instytucje i nie zawsze obydwa zjawiska muszą wystąpić jednocześnie. FE i PE łączy to, że mogą powstać bez intencji przedsiębiorcy, zupełnie niezależnie od niego. Na przykład współpraca z producentem kontraktowym, centrum logistycznym, posiadanie centrum usług wspólnych może skutkować powstaniem zakładu podatkowego lub stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej.

Zaplecze personalne i techniczne o stałym charakterze

W tym zakresie chodzi o to, aby przedsiębiorca posiadał odpowiednie zasoby ludzkie i techniczne do wykonywania działalności. Co istotne, podatnik musi dysponować zapleczem personalnym i technicznym tak, jakby było jego własnym. Oznacza to, że wydawanie wiążących poleceń, posiadanie cudzych pracowników i miejsca do własnej dyspozycji może wiązać się ze spełnianiem warunków rozporządzenia dotyczących FE.

Warto w tym miejscu przywołać treść wyroku TSUE w sprawie C-333/20 Berlin Chemie:

O ile posiadanie własnego zaplecza personalnego i technicznego nie jest konieczne, aby móc uznać, że podatnik ma odpowiednią strukturę, która charakteryzuje się wystarczającą stałością w zakresie zaplecza personalnego i technicznego, w innym państwie członkowskim, o tyle konieczne jest jednak, aby podatnik ten był uprawniony do dysponowania tym zapleczem personalnym i technicznym w taki sam sposób, jak gdyby było ono jego własnym zapleczem, na przykład, na podstawie umów o świadczenie usług lub najmu, na mocy których owo zaplecze pozostawałoby do dyspozycji podatnika i które to umowy nie podlegałyby rozwiązaniu w krótkim czasie.

Zatem Trybunał stwierdził, że powstanie FE wymaga szerokiego zakresu uprawnień do dysponowania zapleczem personalnym i technicznym w innym kraju. Ponadto takie uprawnienie musi obowiązywać przez dłuższy czas.

Zdolność do skonsumowania i świadczenia usług przez FE

Stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej musi być zdolne do odebrania i wykorzystania nabywanych przez siebie usług a także do ich świadczenia. Chodzi o to, aby dana jednostka mogła funkcjonować jako odrębny, samodzielny podatnik. Zatem placówka pomocnicza, która jest w stanie zapewnić tylko fragment całej usługi nie powinna być traktowana jako stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej. Niemniej jednak zawsze należy sprawdzić, czy dana usługa pomocnicza samodzielnie nie posiada sensu gospodarczego (jak w przypadku np. centrów usług wspólnych).

Stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej nie może jednocześnie służyć do świadczenia i odbierania tych samych usług. Chodzi konkretnie o sytuację współpracy z zagranicznego podatnika z krajowym podmiotem (np. w zakresie usług logistycznych). Organy podatkowe uznawały krajowego usługodawcę za FE zagranicznego podatnika. Skarbówka twierdziła, że kontrola zagranicznego podatnika nad nabywanymi usługami logistycznymi była ścisła tak jak w przypadku relacji właścicielskich, co miało oznaczać zdolność do świadczenia usług. Jednocześnie fakt nabywania usług logistycznych od krajowego podmiotu stanowił o zdolności FE do odbioru i konsumpcji usług.

Na szczęście TSUE w wyroku Berlin Chemie zanegował takie rozumowanie stwierdzając, że to samo zaplecze nie może służyć jednocześnie do świadczenia i odbioru tych samych usług. W konsekwencji nie można mówić o FE. Powyższe rozumowanie znalazło też przełożenie na polskie sądownictwo (np. wyrok NSA z dnia 19 maja 2022 r. sygn. I FSK 968/20).

Konsekwencje powstania FE na terytorium innego kraju

Ogólnie mówiąc posiadanie stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej za granicą powoduje, że podatnik jest traktowany jak podmiot krajowy i jest objęty krajowym prawem w zakresie podatku VAT. Usługi i towary nabyte w danym kraju, przeznaczone do wykorzystania przez FE stanowią dostawy i świadczenia krajowe. Wyłączona jest zasada opodatkowania w kraju siedziby usługobiorcy. FE w Polsce oznaczać będzie konieczność przestrzegania ustawy o VAT w zakresie m.in. split payment, KSEF, paragonów fiskalnych itp.

Jeśli nie zidentyfikuje się z posiadania „stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej” lub błędnie założy, że takie miejsce istnieje w Polsce, może to prowadzić do konieczności zapłaty zaległego VAT, zakwestionowania prawa do odliczenia VAT oraz nałożenia sankcji karnych skarbowych. Co więcej, ucierpieć mogą relacje biznesowe z kontrahentami, ponieważ transakcje z nimi będą musiały być rozliczone na innych zasadach.

Dlatego zapraszamy do kontaktu, aby zidentyfikować ryzyko posiadania lub powstania stałego miejsca prowadzenia działalności w Polsce lub za granicą. Pomożemy również zminimalizować ryzyko sporu z organami podatkowymi w tym zakresie. Wreszcie, jesteśmy w stanie wspierać funkcjonowanie FE w Polsce.

Na co zwrócić uwagę przed zakupem nieruchomości?
2024-09-17 08:06

zakup nieruchomości

Na co zwrócić uwagę przed zakupem nieruchomości?

Zakup nieruchomości to jedna z ważniejszych decyzji, dlatego warto dobrze się do niej przygotować. Na pierwszy rzut oka wydaje się, że wystarczy znaleźć wymarzone mieszkanie lub dom, podpisać umowę i cieszyć się nową inwestycją. Rzeczywistość jednak bywa bardziej skomplikowana, a niedopatrzenia mogą skutkować poważnymi problemami prawnymi i finansowymi. W tym artykule omówimy kluczowe aspekty, na które warto zwrócić uwagę przed zakupem nieruchomości, aby cały proces przebiegł bez zakłóceń.

1. Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości

Pierwszym krokiem przed zakupem nieruchomości powinno być sprawdzenie jej stanu prawnego. Warto upewnić się, że osoba sprzedająca jest prawowitym właścicielem oraz czy na nieruchomości nie ciążą żadne obciążenia. Kluczowa do weryfikacji jest Księga wieczysta nieruchomości. To najważniejszy skarbnica wiedzy, potwierdzająca stan prawny nieruchomości. Znajdziesz w niej informacje o właścicielach, hipotekach oraz ewentualnych roszczeniach osób trzecich. Należy szczególnie zwrócić uwagę na dział III (prawa, roszczenia i ograniczenia) oraz dział IV (hipoteki).

2. Obciążenia hipoteczne

Przed zakupem należy sprawdzić, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką. Jeśli tak, to konieczne jest uzgodnienie ze sprzedającym, w jaki sposób ta hipoteka zostanie spłacona przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży. Istnieje ryzyko, że kupując nieruchomość z obciążeniem hipotecznym, przejmiesz również obowiązek spłaty długu.

3. Stan techniczny nieruchomości

Oprócz kwestii prawnych, niezwykle istotne jest sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości. Nawet jeśli na pierwszy rzut oka wszystko wydaje się być w porządku, ukryte wady mogą pojawić się dopiero po zamieszkaniu. Warto zatem:

  • Zlecić przegląd techniczny nieruchomości przez specjalistę. Obejmie on m.in. sprawdzenie stanu instalacji elektrycznej, wodnej oraz stanu fundamentów i konstrukcji budynku.
  • Zlecenie badań gruntu.

4. Plan zagospodarowania przestrzennego

Przed zakupem warto sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, aby dowiedzieć się, jakie są plany rozwoju okolicy. Może się bowiem okazać, że w sąsiedztwie planowana jest budowa uciążliwego obiektu, jak np. fabryka czy droga szybkiego ruchu. Znajomość planu pozwoli na uniknięcie nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości.

5. Status nieruchomości – spółdzielcze własnościowe czy odrębna własność?

Kupując mieszkanie, musisz wiedzieć, jaki ma status prawny. Najczęściej spotyka się dwa rodzaje:

  • Odrębna własność – oznacza, że właściciel ma pełne prawa do mieszkania i udział w gruncie, na którym budynek jest posadowiony.
  • Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – w tym przypadku właścicielem gruntu i budynku jest spółdzielnia mieszkaniowa. Aby nabyć takie mieszkanie, co do zasady konieczne jest przystąpienie do spółdzielni.

6. Podatki i koszty dodatkowe

Zakup nieruchomości to nie tylko cena samego mieszkania czy domu. Musisz także liczyć się z dodatkowymi opłatami, takimi jak:

  • Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – wynosi 2% wartości nieruchomości i pobierany jest przez notariusza. Od 31 sierpnia 2023 r. zakup pierwszego mieszkania oraz domu zwolniony jest od podatku od czynności cywilnoprawnych. 
  • Opłaty notarialne – wynagrodzenie notariusza, tzw. taksa notarialna za sporządzenie aktu notarialnego.
  • Opłaty sądowe – związane z wpisem do księgi wieczystej.
  • Prowizja dla agencji nieruchomości – jeśli kupujesz nieruchomość za pośrednictwem biura nieruchomości.

7. Umowa przedwstępna i umowa finalna

Przed podpisaniem ostatecznej umowy sprzedaży, warto sporządzić umowę przedwstępną, która określi warunki transakcji i zobowiązania obu stron. Dzięki temu zabezpieczysz się przed sytuacjami, w których sprzedający zrezygnuje z transakcji lub nagle podniesie cenę.

Umowa przedwstępna powinna zawierać:

  • Dane obu stron,
  • Opis nieruchomości,
  • Cenę,
  • Termin zawarcia umowy przyczeconej (finalnej,ostatecznej),
  • Warunki płatności i wydania nieruchomości,
  • Ewentualne zadatki i zaliczki.

Po zawarciu umowy przedwstępnej, kolejnym krokiem będzie podpisanie umowy przyczeczonej (finalnej,ostatecznej) w formie aktu notarialnego.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości to skomplikowany proces, który wymaga nie tylko wiedzy na temat rynku, ale także umiejętności poruszania się w gąszczu przepisów prawnych i finansowych. Zanim podejmiesz decyzję o zakupie, warto dokładnie przeanalizować wszystkie aspekty – zarówno prawne, jak i techniczne. Pamiętaj, że zaniedbanie niektórych kwestii może prowadzić do poważnych konsekwencji w przyszłości. A

Jeśli masz jakiekolwiek pytania lub wątpliwości związane z zakupem nieruchomości, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią. Z przyjemnością pomożemy Ci w bezpiecznym sfinalizowaniu transakcji oraz przeprowadzeniuu audytu nieruchomości.

Kontakt

Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej, skontaktuj się z naszą kancelarią pod numerem telefonu:
+48 690 009 732

napisz do nas e-mail:
info@walawski.com

Możesz również napisać do nas na Facebooku:
Nasz profil na Facebooku

Zapraszamy do zapoznania się z naszym ostatnim artykułem. Odpowiadamy na najczęstsze pytania pojawiające się w rozmowach z klientami – „Czym różni się radca prawny od adwokata”?. „Czy radca prawny może występować przed sądem”?. Link do artykułu znajdziesz tutaj.